如何盘活国企存量资产？13日，由上海国有资本运营研究院和中远海运联合主办的“走进标杆，论道国企存量资管新浪潮”——第八期城市更新沙龙暨国有资产存量盘活私享会在上海海尚世界智慧天地举办。
经过6年时间，位于上海市杨浦区闸殷路世界路的集装箱堆场“摇身”变成了一个智慧生态办公社区——上海海尚世界智慧天地，这也是中远海运资产经营管理有限公司（下称“中远海运”）利用城市更新政策，在上海将存量地块转型开发的第一个项目。
据中远海运市场营销总监郝竟轲介绍，中远海运集团旗下有大量存量资产，3000处以上的房产资源，600万平方米以上的房产面积，以及500幅以上的存量土地，多数集中在沿海和港口城市，建筑形式多样，权属多样，使用性质以工业仓储、海员宾馆用地、海员的学校技校、海员医院为主。
像中远海运一样手握大量存量资产的国企并不在少数，而受到国企资产管理能力和国资监管等限制，当下大部分的存量资产变成了库存，没有产生太多现金流。
国有企业如何实现资产盘活高效？今年4月，上海出台了《扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》，提出加快推进城市更新，存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。支持利用划拨土地上的存量房产发展新业态、新模式，土地用途和权利人、权利类型在5年过渡期内可暂不变更。
上海国有资本运营研究院副秘书长龙武表示，“以存量资产盘活和创新利用为起点的城市更新，将成为新时期上海加快城市产业布局，加快创新创业要素集聚的重要举措，这也是广大国企提升优化资产结构、促进国资国企资产证券化进程一个必然的趋势”。
郝竟轲介绍，海尚世界智慧天地用地之前功能定位是仓储用地，主要是做仓储、集装箱堆放。项目2014年启动，经过与政府3年的磨合，按《上海市城市更新实施办法》对土地进行转性，重新签订土地转让合同，改成商务办公用地，项目2018年正式动工。
国企存量资产大部分是像仓储、物流中心之类的工业用地，在持有项目资金方面表现为高持有、重资产。因此如何借力金融创新与资产证券化工具，破局当前国内存量市场的融资与退出难题，也是摆在国企面前的难题。
明源地产研究院副院长黄乐认为，盘活存量资产需要借力金融创新与资产证券化工具，最新出台的公募REITs对激活存量是历史机遇，“REITs提供了很重要的方式，没有丧失资产管理权的方式，能把资产80%股权出让，同时获得资本回流，可以支撑国企主业进一步发展”。
“我国已多次发行类REITs产品，大概累计发行量在1500亿元左右，但因为是类REITs，所以它的流动性等各方面相对不是很好。在基础设施，像高速公路、物流园区、产业园区都有类REITs发行先例，但整体占比相对不是很高。” 国泰君安证券债务融资部董事丁辰晖表示。
类REITs并不是公募REITs的概念，它的投资对象不能超过200人，在交易所固定收益平台发行产品，就像企业发债，发行成本比较高，流动性不够好，而且会有比较高的出表税负和其他的融资成本。
丁辰晖认为，对于持有基础设施项目的国企而言，通过发行基础设施REITs盘活存量资产，无论是对于企业中长期运营模式的调整，还是短期财务指标的改善，都有着重要意义。从中短期目标来说，可以改善财务指标，降低负债率，调整税负，获得自有资金，提高当期利润；从长期目标来说，可以调整运营模式，提升ROE（净资产收益率）。
“公募REITs能够帮助国家推进金融融资改革，对企业和投资者而言都是新的投资工具，从企业角度而言，能够实现轻资产化运作，通过REITs产品实现份额退出，从原来持有的模式变成管理运营模式；对投资者而言，是除了债券之外新的金融投资标的，能够通过持有REITs产品获得比较高的长期稳定分红。”丁辰晖说。